Novela občanského zákoníku přináší revoluční změny do státem regulovaných vztahů mezi pronajímateli a nájemci. Významně změněn byl i institut přechodu nájmu bytu.Kromě nového vymezení okruhu osob, na které může za zákonem stanovených podmínek nájem bytu přejít, je i časově omezena doba nájmu po přechodu nájmu (z dosavadního nájemce na nového nájemce), jakož i důvody, pro které může dojít k přechodu nájmu.

Zemře-li (dosavadní výlučný) nájemce (bytu) a nejde-li o společný nájem bytu (např. manžely), přejdou práva a povinnosti z nájmu na osobu, která žila v bytě s nájemcem ke dni jeho smrti ve společné domácnosti a nemá vlastní byt. Je-li touto osobou někdo jiný než nájemcův manžel, (registrovaný) partner (stejného pohlaví), rodič, sourozenec, zeť, snacha, dítě nebo vnuk, přejdou na ni práva a povinnosti z nájmu, jen pokud pronajímatel s jejím bydlením v bytě souhlasil. (Pro souhlas s bydlením se vyžaduje písemná forma.)

Nájem bytu však už nebude přecházet na dobu neurčitou, nýbrž toliko na dobu určitou, a to zásadně 2 let od smrti nájemce. Nájem bytu tedy po jeho přechodu skončí nejpozději uplynutím 2 let od okamžiku přechodu nájmu! Časové omezení doby trvání nájmu však neplatí v případě, že osoba, na kterou nájem přešel, dosáhla k okamžiku přechodu nájmu věku 70 let. Stejně tak časové omezení neplatí v případě, že osoba, na kterou nájem přešel, nedosáhla k okamžiku přechodu nájmu věku 18 let; v takovém případě skončí nájem nejpozději dnem, kdy tato osoba dosáhne věku 20 let, pokud se pronajímatel s (nezletilým) nájemcem (za ingerence jeho zákonného zástupce nebo po dosažení zletilosti s ním samotným) nedohodnou jinak.

Splňuje-li více osob podmínky pro přechod nájmu, přejdou práva a povinnosti z nájmu na všechny společně a nerozdílně – stanou se společnými nájemci. Je-li však mezi těmito osobami nájemcovo dítě, přejdou práva a povinnosti z nájmu na ně. Děti nájemce tedy budou v přechodu nájmu upřednostněny.

Akceptovat za stanovených podmínek přechod nájmu bude muset jen pronajímatel, nový nájemce, kterému svědčí právo nájmu bytu, však nebude povinen v bytě nadále bydlet. Každá osoba splňující podmínky pro přechod nájmu může totiž do 1 měsíce od smrti nájemce písemně oznámit pronajímateli, že v nájmu nechce pokračovat; dnem oznámení její nájem zaniká.

Nová právní úprava přechodu nájmu v ust. v § 706 občanského zákoníku, ve znění od 1. 11. 2011, tak výrazně posílila vlastnická práva pronajímatele a jeho možnosti dispozice s bytem. Nájem přechází nově automaticky na vyjmenované nejbližší příbuzné, znovu – na rozdíl od úpravy účinné od 31. 3. 2006 do 31. 10. 2011, kdy tomu tak nebylo – rovněž včetně vnuků, kteří žili v den smrti ve společné domácnosti s nájemcem v bytě

Na jiné osoby, které žily v den smrti s nájemcem v bytě (ostatní příbuzné zesnulého nájemce, než vyjmenované v ust. § 706 odst. 1 větě druhé občanského zákoníku, ve znění od 1. 11. 2011, nebo jiné se zesnulým nájemcem spolužijící osoby), přejde nájem pouze, pokud pronajímatel s jejich bydlením v bytě vyjádřil souhlas, který musí mít písemnou formu.

I nadále musí být vždy, ať už jde o osoby uvedené v ust. § 706 odst. 1 větě druhé občanského zákoníku nebo jiné osoby splněna podmínka, že osoba, na kterou má přejít nájem, nemá vlastní byt.

Nemít vlastní byt znamená pro účely přechodu nájmu „nedisponovat takovým právním titulem, který zakládá právo na bydlení, jež podle své povahy slouží k trvalému (nikoli jen přechodnému) uspokojování potřeby bydlet“. Nájem nemůže proto přejít na osobu, která v den smrti nájemce jiný byt vlastní nebo užívá, resp. může užívat na základě nájemní smlouvy. Jiný byt překážející přechodu nájmu přitom nemusí být vůbec ve stejné obci nebo kraji. Neopodstatněnost námitky, že byt osoby uplatňující, že na ni přešlo právo nájmu bytu, není situován v obci ani v kraji, kde se nachází byt, jehož přechod nájmu je posuzován, dovodil Nejvyšší soud ČR ve svém rozhodnutí spis. zn. 26 Cdo 1925/2005, ze dne 29. 6. 2006.

Splnění podmínky nedostatku vlastního bytu vylučuje také právo doživotního bydlení sjednané ve prospěch dárců v souvislosti s darováním nemovitosti (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 2 Cdon 393/96, ze dne 26. 6. 1997) nebo užívání bytu v rodinném domě spoluvlastníkem na základě dohody s ostatními spoluvlastníky (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 3 Cdon 59/96, ze dne 17. 12. 1998).

Současně zákon omezuje dobu, na kterou přechází nájem, jež, pokud se pronajímatel s nájemcem nedohodnou jinak, bude omezena jen na 2 roky.

Bez časového omezení přechází nájem na osoby, které dovršily věk 70 let. Až do dosažení věku 20 let mohou být chráněny osoby, které naopak nedovršily 18 let.

Přijetí nájmu bytu však není právní povinností pro nájemce, ten může na rozdíl od pronajímatele nájem, resp. přechod nájmu odmítnout do 1 měsíce od smrti nájemce.

Uvedená omezení přechodu nájmu však nutně nemusejí vždy znamenat pro osoby v bytě žijící problém. V menších obcích a městech, kde (de)regulované nájemné stále nedosahuje tržní úrovně, jistě pronajímatel využije situace, tedy bude požadovat, aby mu po nejpozději 2 letech, na něž bude omezen nájem bytu, nájemce platil vyšší – tržní nájemné, pouze za takové podmínky bude ochoten umožnit pokračování nájmu bytu i nadále (takto dosáhne svého efektivněji, než když bude požadovat, aby – a to případě již bezprostředně po přechodu nájmu – tzv. v místě a čase obvyklé nájemné stanovil na jeho návrh soud ve smyslu ust. § 696 odst. 2 a 3 občanského zákoníku). Jinak bude mít možnost pronajmout byt volně za tržní nájemné jiným (novým) zájemcům.